各区县(市)、功能园区住房城乡建设主管部门，各房地产开发建设单位、各物业服务企业，各有关单位：
为加强物业服务行业信用体系建设，规范我市物业服务招标投标活动，形成公平竞争的市场环境，促进物业服务行业健康有序发展，根据《中华人民共和国招标投标法》《物业管理条例》《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》等，组织制定了《宁波市物业服务招标投标管理办法(试行)》和《宁波市物业服务企业和物业项目经理信用信息管理办法(试行)》。现印发给你们，请贯彻执行。
宁波市住房和城乡建设局
宁波市公共资源交易管理办公室
2019年11月5日
宁波市物业服务招标投标管理办法(试行)
第一章 总 则
第一条 为规范物业服务招标投标活动，保护物业服务招标投标当事人的合法权益，促进我市物业服务市场公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》及《物业管理条例》《宁波市住宅小区物业管理条例》等相关法律法规，结合本市实际制定本办法。
第二条 宁波市行政区域内的物业服务招标投标活动及其监督管理，适用本办法。
第三条 宁波市住房和城乡建设局(以下简称市住建局)负责全市物业服务招标投标政策的制定和物业服务招投标活动的监督管理。
宁波市物业和住房维修资金管理中心(以下简称市物管中心)负责本市物业服务招标投标活动的指导工作。
各区县(市)、功能园区住房城乡建设主管部门(以下简称辖区物业主管部门)负责本辖区物业服务招标投标活动的具体指导、监督和管理工作。
第四条 新建项目的前期物业服务招标投标活动应纳入各级公共资源交易中心平台(以下简称“交易平台”)。市和区县(市)公共交易资源中心负责场所安排、交易信息发布、评标专家抽取等服务保障工作。
第五条 物业服务招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第二章 招 标
第六条 本办法所称招标人是指依照本办法规定提出物业服务招标项目、进行物业服务招标的法人或者其他组织。
新建项目分期建设或者由多家单位开发建设，拥有共同配套设施设备的，应划分为一个物业管理区域的，前期物业招标应由多个招标人联合招标，招标约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。
第七条 物业服务招标方式分为公开招标和邀请招标。
(一)公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定物业服务企业投标。
(二)邀请招标，是指招标人以发出投标邀请书的方式邀请特定物业服务企业投标。
第八条 有下列条件之一的，应采用公开招标：
(一)总建筑面积3万平方米以上的新建多业主住宅项目;
(二)总建筑面积2万平方米以上的新建多业主非住宅项目(含商业、办公及居住混合型物业);
(三)法律、法规规定或有协议约定，应当采用公开招标的。
第九条 有下列条件之一的，可采用邀请招标：
(一)总建筑面积3万平方米以下的新建多业主住宅项目;
(二)总建筑面积2万平方米以下的新建多业主非住宅项目(含商业、办公及居住混合型物业);
(三)其他符合邀请招标条件的项目。
第十条 对于招标项目连续两次参加投标的单位不足三家的或按照有关法律法规规定不适宜采用招标方式的，经辖区物业主管部门同意，可采用协议方式选聘物业服务企业。
采用协议方式选聘物业服务企业的，应当选择在宁波市物业信用信息系统中登记录入的物业服务企业和物业项目经理。
协议方式选聘物业服务企业的具体规定由各辖区物业主管部门负责制定。
第十一条 本办法所称招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。招标人可自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。招标代理机构不得在所代理的招标项目中投标或者代理投标，也不得为所代理的招标项目的投标人提供投标咨询。
第十二条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业服务招标投标工作：
(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;
(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第十三条 招标人应当在发布招标公告或者发出招标邀请书前，向辖区物业主管部门办理登记手续。
辖区物业主管部门应在5个工作日内完成审查工作，对存在
违反相关法律、法规、规章的招标文件，招标人应修正并重新办理登记手续。
第十四条 招标人不得排斥任何潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，提出与招标项目实际情况不符的要求。
任何单位和个人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。
第十五条 招标人采用公开招标方式的，应及时在交易平台发布招标公告，并对招标公告内容的真实性和准确性负责。公告期不得少于5日。
招标人采用邀请招标方式的，应当向3个及以上具备承担招标项目能力、资信良好的物业服务企业发出投标邀请书。
招标公告和投标邀请书的内容包括：招标人的名称和地址、招标项目的基本情况、对投标人的基本要求以及获取招标文件的途径等事项。
第十六条 招标人根据项目特点和要求，在招标公告或投标邀请书中，可以申明对潜在投标申请人进行资格预审。实行资格预审的招标项目，当投标申请人资格条件满足要求时，招标人可通过抽签方式确定入围投标人，招标人可推荐1家资格条件满足要求的投标申请人直接入围参加投标;入围投标人的数量由招标人自行确定，原则上不少于5家(含招标人推荐单位)。
第十七条 招标人可以在招标文件中要求投标人缴纳投标保证金，并提供缴纳账户。投标保证金金额在2至5万元人民币，具体金额由招标人自行确定，但不应超过物业服务项目每年估算收费价的2%。不按时缴纳投标保证金的，取消投标人投标资格。未中标单位的投标保证金在发出中标通知书后3个工作日内返还，中标单位的投标保证金在双方签订合同后3个工作日内返还。
第十八条 招标人应当给与投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的项目，资格预审文件发出之日起至投标人提交资格预审申请文件截止之日止，最短不得少于10日;招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
招标公告或投标邀请书发出后，招标人不得随意中止招标活动。
第十九条 招标人如需对已发出的资格预审文件、招标文件或投标邀请书进行澄清或者修改的，应通知所有的资格预审文件、招标文件或投标邀请书收受人。该澄清或者修改的内容为资格预审文件、招标文件或投标邀请书的组成部分，并应符合下列规定：
(一)澄清或者修改应在投标人递交资格预审申请文件截止日期至少5日前;
(二)澄清或者修改应在招标文件规定的投标文件截止日期至少15日前。
不足5日或者15日的，招标人应当顺延提交资格预审申请文件或者投标文件的截止时间。
第二十条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人信息以及可能影响公平竞争的其他情况。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标方案等实质内容进行谈判。
第三章 投 标
第二十一条 本办法所称投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。
具有《宁波市物业服务企业和物业项目经理信用信息管理办法》第二十一条、第二十三条规定不良行为的或未进行信用信息登记服务企业和物业项目经理不具备投标人资格。
第二十二条 有下列情形之一的投标人视为存在关联关系，不得参加同一物业服务项目的投标。
(一)法人代表或企业负责人为同一人的;
(二)有总公司、子公司关系的;
(三)控股股东为同一法人或自然人的;
(四)法律、法规规定的其他情况。
第二十三条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员会委员(以下简称“评标专家”)行贿等不正当手段谋取中标。
第二十四条 投标人应按招标文件的要求编制投标文件，投
标文件应对招标文件的所有实质性内容做出响应。
第二十五条 投标人应当按照招标文件的规定将投标文件送达招标人或其委托的招标代理机构。招标人或其委托的招标代理机构应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证。
未按招标文件规定送达的投标文件，招标人或其委托的招标代理机构应当拒收。
任何单位和个人在开标前均不得开启投标文件。
第二十六条 投标人在招标文件规定的投标截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人或其委托的招标代理机构。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照招标文件的规定送达、签收和保管。在招标文件规定的投标截止时间后送达的补充、修改无效。
第二十七条 投标人撤回投标的，应当在招标文件规定的投标截止时间前书面通知招标人。招标人已按照招标文件规定收取投标保证金的，其投标保证金应当在发出中标通知书后3个工作日内返还。
第四章 开标、评标和中标
第二十八条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第二十九条 开标由招标人或其委托的招标代理机构主持，邀请所有投标人参加。招标人可以委托公证机构对开标、评标过程进行公证。开标应当按照下列规定进行：
(一)由投标人推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格等内容;
(二)招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前收到的所有投标文件，开标时应当众拆封、宣读;
(三)应当记录开标过程，并存档备查。
第三十条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责，成员为5人以上的单数;招标人可选派1名评标专家，其余应从宁波市综合评标专家库物业管理行业专家名单中随机抽取确定。特殊项目，经辖区物业主管部门同意，可从其他行政主管的专家库中随机抽取确定。
若招标人已推荐投标申请人的，则不得选派评标专家，全部评标专家从物业服务评标专家库中随机抽取确定。
第三十一条 评标专家应当同时具备下列条件：
(一)具有较高的业务素质和良好的职业道德，在物业服务招标标评审过程中能以客观公正、廉洁自律、遵纪守法为行为准则;
(二)从事物业服务专业领域、社区工作，且熟悉物业服务业务;
(三)熟悉有关物业服务招标投标的法律法规和政策规定，能够胜任招标投标评审工作;
(四)本人愿以独立身份参加招投标评标工作，并自觉接受辖区物业主管部门的监督管理;
(五)身体健康能够承担评标工作;
(六)没有违纪违法及不良信用记录;
(七)法规规章规定的其他条件。
第三十二条 市综合评标专家库物业管理行业专家名单由市住建局负责审核入库。
第三十三条 评标专家有下列情形之一的，应当回避，不得参加相关项目的评标：
(一)与投标人有人事、劳务或劳动关系的;
(二)与投标人有股权关系或业务合作关系的;
(三)与投标人或者投标人主要负责人有近亲属关系的;
(四)与投标人有其他利害关系的。
第三十四条 评标包括评议技术标文件、商务标文件、资信标文件。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据投标文件评分等情况进行综合评标。
采用现场答辩的，应当由投标人拟定的物业项目经理或者授权代表参加答辩。
第三十五条 投标文件中有含义不明确的内容，评标委员会认为需要投标人作出必要澄清或者说明的，可以要求投标人作出澄清或者说明。投标人应当响应评标委员会的要求进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
评标委员会不得暗示或者诱导投标人作出澄清或者说明，不得接受投标人主动提出的澄清或者说明。
第三十六条 技术标文件评标标准，主要包括下列内容：
(一)物业服务的内容和标准;
(二)物业服务人员配备;
(三)物业服务质量控制方案;
(四)物业服务创优创新方案;
(五)物业服务企业内部管理制度;
(六)其他主要内容。
第三十七条 商务标文件评标标准，主要包括下列内容：
(一)实行物业服务费用包干制的，包括物业服务费收费、特约服务费、其他委托代理服务费等收费标准的报价;
(二)实行物业服务费用酬金制的，包括物业服务项目经营成本支出测算报告或者服务酬金的比例;
(三)其他重要内容。
第三十八条 资信标文件评标标准，主要包括下列内容：
(一)物业服务企业信用等级;
(二)物业项目经理信用等级;
(三)其他重要内容。
第三十九条 评标应当在保密的情况下进行，评标期间评标专家应当遵守下列规定：
(一)独立、客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评标意见承担责任;
(二)严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评标，并在评标结果中签字确认;
(三)不与任何投标人或者招标利害关系人进行私下接触;
(四)不收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他利益;
(五)不向无关人员透露与评标有关的任何情况。
第四十条 投标文件存在以下情形之一的，评标委员会应当否决其投标：
(一)投标文件未经投标单位法定代表人或者授权代表签字，或者未加盖投标人公章;
(二)投标人不符合法律、法规、规章和规范性文件或者招标文件规定的资格条件;
(三)同一投标人提交两个以上不同投标文件或者投标报价，招标文件要求提交备选投标文件或者投标报价的除外;
(四)投标文件未对招标文件的实质性要求和条件作出全面响应，存在重大偏差的;
(五)存在法律、法规、规章规定的其他情形，导致投标文件无效的。
所有投标均被否决或者不符合开标条件的，招标人应当重新组织招标。
第四十一条 评标委员会完成评标后，应当出具签字确认的书面评标报告，向招标人推荐不超过3名中标候选人，并按照得分高低排序。
第四十二条 招标人应当在评标完成后的下一个工作日在属地公共资源交易平台上进行公示，公示期不得少于3日。
中标公示应当载明招标人和中标候选人的名称和地址，招标项目的基本情况、招标方式、开标时间，投诉受理电话、地址(含电子邮箱)、联系人等。
第四十三条 招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力不能履行合同、不按照招标文件要求提交履约担保，或者被查实存在影响中标结果的违法行为等情形，招标人可以按照评标委员会提出的中标候选人名单排序依次确定其他中标候选人为中标人，也可以重新招标。
第四十四条 投标人或其他利害关系人对评标过程有异议的，可向评标委员会提出异议，由评标委员会根据异议内容讨论决定，并将决定告知异议人。评标委员会认为提出异议内容对招标结果产生实质性影响的，可中止评标活动，并提交辖区物业主管部门处理。
投标人或其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，招标人应当自收到异议之日起3个工作日内作出答复;作出答复前应当暂停招标投标活动。
辖区物业主管部门发现招标投标过程中有违反法律、法规和本办法规定的情形，应当及时组织核查，如有必要应当责令招标人重新评标或者重新招标。核查结果应当报属地公共资源交易行政主管部门。
第四十五条 招标人应当自确定中标人之日起15日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的实际投标人。
第四十六条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内签订物业服务合同，物业服务合同的主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件的内容一致。
第四十七条 招标人应当自物业服务合同签订之日起15日内，向辖区物业主管部门进行登记。登记内容应包括：
(一)开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告;
(二)招标文件、中标人的投标文件、物业服务合同等资料;
(三)委托招标代理的，应当提供招标代理委托合同。
第四十八条 招标人或者投标人有下列行为之一的，中标无效：
(一)招标人向他人透露潜在投标人信息，或影响招标投标公平的其他信息的;
(二)招标人违反规定，与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判的;
(三)招标人与投标人之间存在舞弊行为的;
(四)投标人以他人名义投标、串通投标、或以其他弄虚作假方式骗取中标，或者以行贿手段谋取中标的;
(五)中标人放弃中标资格，无正当理由拒不签订物业服务合同的;
(六)法律、法规、规章、规范性文件规定的其他情形。
第五章 监督管理
第四十九条 投标人或其他利害关系人认为招标投标活动不符合法律、法规、规章和规范性文件规定的，可以在中标公示起10个工作日内向辖区物业主管部门提出书面投诉。如按本办法第四十四条提出异议的，异议答复期间不计算在内。
第五十条 辖区物业主管部门应当自收到投诉之日起3个工作日内决定是否受理，并自受理之日起30个工作日内作出书面处理决定。需要检验、检测、鉴定、专家评审的，所需时间不计算在内。
投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证据材料进行投诉的，辖区物业主管部门应当予以驳回。
第五十一条 招标人、投标人以及招标代理人在招标投标活动中有违反国家相关法律法规和规章规定的，按照国家相关规定处罚。
第五十二条 各级物业主管部门及其相关工作人员违反本办法规定，不依法履行监督管理职责，徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守的，给予相应处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第五十三条 本办法主要适用于新建项目前期物业服务的招标投标管理。对于业主大会、业主委员会在原物业服务企业退管后，选聘新物业服务企业的;业主大会、业主委员会未成立前，由有关单位代为选聘物业服务的;新建或已建含国有资金的单一业主项目选聘物业服务企业的，可参照本办法执行。
第五十四条 海曙区、江北区、国家高新区、东钱湖管委会等已组建相关物业服务招标投标领导机构的，可结合各地实际情况运作。第五十五条 政府采购的物业服务项目，按政府采购有关规定执行。
第五十六条 本办法自2020年1月1日起施行。《宁波市前期物业管理招标投标实施办法》(甬建发〔2010〕49号)同时废止。
